En Suisse, l'écart se creuse entre les prix de l'immobilier et les revenus des ménages. En cas de hausse rapide des taux hypothécaires, la situation pourrait s'avérer critique dans plusieurs régions, Genève, Vaud, Zoug et le Tessin en tête. Ce constat d'une étude du Credit Suisse ne concerne pas encore le Sud fribourgeois où la main-d'oeuvre lémanique débarque en force, attirée par la disponibilité de terrains à des prix accessibles. Les ménages à bas et moyens revenus aussi doivent rester vigilants.
Acheter un logement coûte actuellement 33% moins cher que de le louer, révèle une étude de Credit Suisse (CS) présentée hier à Lausanne. Les Helvètes, malgré leur amour durable pour la location, sont de plus en plus nombreux à oser l'acquisition d'un bien immobilier. Conséquence de ce changement de tendance lié à des taux d'intérêt historiquement bas: les appartements et autres villas à louer affichent un pourcentage de vacance en légère hausse (+ 1%), alors que leur coût baisse. Du côté des prix des habitations à vendre c'est, au contraire, l'escalade. Si, dans trois quarts des zones du pays, leur niveau est encore acceptable, il peut «d'ores et déjà être qualifié d'excessif» dans l'Arc lémanique, l'agglomération zurichoise et certaines régions touristiques, souligne CS. Or, les salaires des habitants n'évoluant globalement pas à la même vitesse, «l'écart se creuse dangereusement».
Ménages en difficulté
D'ici à la fin 2011, les ménages du canton de Zoug devront ainsi consacrer jusqu'à 34% de leurs revenus à la propriété du logement, alors que la règle d'or du financement prévoit un plafond à 30%. Une hausse des taux intérêts à un niveau plus habituel entraînerait des difficultés financières non seulement pour les classes les moins favorisées, «mais aussi pour les ménages de classe moyenne.»«Pour l'instant, la capacité à absorber une hausse des taux est garantie, même dans les cantons de Vaud et Genève», où la menace de découplage - entre revenus et coûts du logement - est très forte, rassure Sara Carnazzi Weber, responsable de l'étude. Mais pour combien de temps? En 2011 en tout cas, les conditions-cadres devraient rester similaires à celles de l'année dernière, avancent les chercheurs du Credit Suisse.
Ode au vertical
Autre constante cette année: boutés hors des grands centres faute de logements disponibles et de place pour en construire de nouveaux, les Helvètes continueront à aller s'installer dans des zones limitrophes. Le Gros-de-Vaud, le Chablais et le Sud fribourgeois verront affluer de nombreux travailleurs de l'Arc lémanique. «Par contre, Neuchâtel et le Jura ne seront pas encore touchés par ce phénomène» d'exil, indique Mme Carnazzi Weber.Les analystes du CS vont plus loin. Une modélisation leur permet d'affirmer que, sauf changements d'affectations ou densification des constructions, les terrains à bâtir dans les régions de Zurich et Genève seront épuisés dès 2015. Les réserves «de terrain à bâtir dans 68 des 110 régions suisses» devraient certes suffire à couvrir les besoins supplémentaires jusqu'en 2040, mais ces régions se situent généralement loin des bassins d'emploi importants et y sont mal reliées par les transports publics. Si les Suisses veulent continuer à loger à distance raisonnable de leur travail, ils devront donc mieux exploiter «le potentiel vertical», au lieu de «construire à tout-va horizontalement». Surtout en Suisse romande, où la densification est plus prononcée qu'ailleurs.
Patricia MICHAUD